QUY ĐỊNH VỀ ĐẤT ĐAI
1. Quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
sở
hữu tư nhân đất không được phép ở Việt Nam và những người nắm giữ tất cả các
quyền sở hữu với nhà nước như các quản trị viên. Tuy
nhiên, pháp luật Việt Nam cho phép quyền sở hữu quyền sử dụng đất. Quyền này được
gọi là quyền sử dụng đất ( "QSDĐ"). Quyền
sử dụng đất cho nhà đầu tư nước ngoài cho phép các chức danh để tiến hành các
giao dịch bất động sản, bao gồm các khoản thế chấp.
Có
ba chế độ chính cho các nhà đầu tư để có được quyền sử dụng đất từ Hoa:
•
Phân bổ: Nhà nước có thể phân bổ quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính để
chỉ các tổ chức quốc gia. Quyền
sử dụng đất được phân bổ có thể phải chịu một khoản phí sử dụng đất hay không,
tùy thuộc vào các trường hợp.
•
Công nhận: Nhà nước có thể "công nhận" quyền sử dụng đất chỉ thực thể
quốc gia, trong trường hợp không có lệ phí được áp dụng.
•
Cho thuê: Nhà nước có thể cho thuê quyền sử dụng đất trên cơ sở một hợp đồng để
cả hai thực thể trong và ngoài nước. Quyền
sử dụng đất thuê phải chịu thêm tiền sử dụng đất và có hình thức duy nhất của
quyền sở hữu đất đai có sẵn cho người nước ngoài.
nhà
đầu tư nước ngoài tại Việt Nam có được quyền sử dụng đất (a) bằng cách của một
JVC mà một đối tác địa phương Việt Nam đóng góp quyền sử dụng đất để góp vốn,
hoặc (b) bằng cách cho thuê đất trực tiếp từ bên cho thuê được phép nhất định
như Nhà nước.
2. Đất thuê
Một
nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất trực tiếp từ Chính phủ sau khi ông / bà
đang thành lập một FIC ở Việt Nam.
Bên cho thuê được
phép thuê đất để FICs
Trước
đây, FICs ở Việt Nam chỉ có thể cho thuê đất từ Chính phủ hoặc cho thuê lại đất
từ một nhà phát triển cơ sở hạ tầng. Ngoài
các bên cho thuê, Luật Đất đai hiện hành đã cho phép FICs, được thành lập bởi
các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, cho thuê đất:
•
Các tổ chức kinh tế Việt Nam (bao gồm cả công ty nhà nước), các công ty cổ phần
tư nhân và các công ty trách nhiệm hữu hạn;
• Công dân Việt Nam ở nước
ngoài; hoặc là
•
một FIC hiện mà thuê đất của Chính phủ và phát triển cơ sở hạ tầng trên đất, miễn
là FIC hiện này đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất.
Luật
Đất đai chỉ cho phép bên cho thuê đã thu được đất theo chế độ "phân bổ"
(như trái ngược với đất "cho thuê" chế độ) cho thuê đất của mình để
FICs. Có
một ngoại lệ nơi có đất thu được do bên cho thuê theo chế độ "cho
thuê" có thể được cho thuê lại để FICs là khi:
•
Đảng Việt đã cho thuê đất có liên quan trước ngày có hiệu lực của Luật Đất đai
hiện hành, tức là, ngày 01 tháng bảy 2004; và
•
hợp đồng thuê đất đã được trả trước đầy đủ cho toàn bộ hoặc phần lớn thời gian
thuê và thời hạn trả trước còn lại ít nhất là 05 năm.
Đóng
góp đất của Bên địa phương để liên doanh
Đó
là một vấn đề của thực tế mà liên doanh tại Việt Nam có các đối tác địa phương
đóng góp phần của mình vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong
trường hợp này, thanh toán đất đối tác địa phương không được lấy trực tiếp từ
ngân sách Nhà nước.
Theo
Luật Đất đai, các Bên Việt Nam trong liên doanh có thể góp vốn dưới hình thức của
quyền sử dụng đất chỉ sau khi nó đã nhận được một vùng đất "phân bổ",
chứ không phải là một vùng đất "cho thuê", và nơi thanh toán đầy đủ
cho đất "phân bổ"
đã được thực hiện. Trường
hợp thanh toán phí sử dụng đất được hoãn, sự đóng góp của các quyền sử dụng đất
vào các dự án đầu tư nước ngoài vẫn còn cho phép như xa như việc hoãn được phép
bằng văn bản của Ủy ban nhân dân có liên quan.
Có
một ngoại lệ theo Luật Đất mà bên Việt Nam mà "thuê" đất của Chính phủ
có thể làm cho đóng góp của nó trong các hình thức của quyền sử dụng đất để
liên doanh. Ngoại
lệ này đòi hỏi phải có hai điều kiện như đã giải thích ở trên để được hài lòng.
Sau
khi liên doanh được thành lập như là một kết quả của việc phát hành giấy chứng
nhận đầu tư do Cơ quan cấp phép, GCNQSDĐ sẽ được cấp và trong tên của các liên
doanh.
Thời hạn thuê
Thời
hạn thuê phải phù hợp với thời hạn của dự án đã được phê duyệt với điều kiện là
nó không được vượt quá 50 năm hoặc trong một số trường hợp đặc biệt, 70 năm.
Việc
gia hạn thời hạn thuê có thể được phép của Chính phủ khi hết thời hạn nếu bên
thuê muốn tiếp tục sử dụng đất, quy định rằng:
•
bên thuê đã tuân thủ các quy định đất đai trong thời gian sử dụng của nó; và
• việc sử
dụng đất phù hợp với quy hoạch đất đã được phê duyệt.
nhà
đầu tư nước ngoài muốn gia hạn hợp đồng thuê của họ phải được sự chấp thuận để
làm như vậy. nhà
đầu tư nước ngoài phải xin gia hạn 06 tháng trước khi hết thời hạn quyền sử dụng
đất của họ và bao gồm trong các ứng dụng của họ một kế hoạch sản xuất kinh
doanh được sửa đổi theo thẩm quyền phê duyệt.
Quyền của
nhà đầu tư nước ngoài với đất thuê
Các
quyền sử dụng đất của các nhà đầu tư nước ngoài sẽ thay đổi tùy thuộc vào sự sắp
xếp thanh toán tiền thuê đất. Trường
hợp đất đang cho thuê từ Chính phủ, Luật Đất đai chiêm ngắm hai sắp xếp trả tiền
thuê đất:
•
Thanh toán tiền thuê hàng năm ( "Bố trí hàng năm"); và
•
một lần thanh toán tiền thuê trong suốt thời hạn cho thuê ( "Một-off sắp xếp").
Theo
một hợp đồng thuê đất đối với Thỏa thuận hàng năm, FIC có thể sử dụng đất mà
thôi và không được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất.
Ngoài
các quyền sử dụng đất được quy định dưới chế độ Bố trí hàng năm, FICs áp dụng
chế độ One-off sắp xếp có quyền bổ sung như sau:
•
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà đầu tư
nước ngoài với Bố trí hàng năm chỉ được chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất);
• quyền
cho thuê lại đất và tài sản gắn liền với đất;
•
quyền đóng góp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là thủ đô của liên
doanh; và
•
quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản cho các tổ chức tín dụng ở Việt Nam
trong suốt thời hạn của hợp đồng thuê.
3. Ưu đãi tiền thuê đất
Đất
và mặt nước được miễn tiền thuê và giảm áp dụng cho một số dự án đầu tư đáp ứng
các điều kiện nhất định như đầu tư trong lĩnh vực khuyến khích hoặc một số lĩnh
vực kinh doanh và / hoặc vị trí địa lý khuyến khích. FICs
và bên nước ngoài hợp đồng BCC có thể thưởng thức miễn giảm tiền thuê đất, mặt
nước giữa 03 năm với thời gian hoạt động toàn bộ, giảm tiền thuê đất, mặt nước
trong một số trường hợp.
miễn giảm tiền thuê đất, mặt nước và giảm
4. Giá đất
Giá đất được xác
định theo ba cách:
(I) do Uỷ ban
nhân dân có liên quan;
(Ii) thông qua bán đấu giá; hoặc là
(Iii)
của người sử dụng đất khi chuyển giao / cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
của, hoặc góp quyền sử dụng đất làm vốn.
Chính
phủ xác định giá đất dựa trên giá trị thực tế của đất trong những trường hợp
bình thường. Nếu
có một sự khác biệt lớn giữa các tính toán của họ so với giá thị trường, Chính
phủ phải điều chỉnh giá. Ủy
ban nhân dân tỉnh ban hành giá đất chính thức cho từng loại đất cụ thể vào ngày
đầu tiên của tháng Giêng hàng năm. Giá
đất chính thức không phải là cao hơn 20% so với giá tối đa hoặc thấp hơn mức
giá tối thiểu của khung giá đất do Chính phủ 20%.
5. Cho thuê tài sản thương mại
Là
một thay thế để thuê một mảnh đất, dịch vụ hay công ty phần mềm có thể xem xét
cho thuê văn phòng tại một tòa nhà thương mại. Thủ
tục cho thuê một văn phòng như là tương đối đơn giản và không phải chịu bất kỳ
sự chấp thuận của chính quyền Việt Nam.
Một
lựa chọn khác là để thuê một văn phòng hoặc nhà máy từ một công ty nằm trong
KCN hoặc KCX.
6. Giải phóng mặt bằng
Theo
Luật Đất đai, các tổ chức và cá nhân nước ngoài và đầu tư Việt ở nước ngoài tại
Việt Nam không cần phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân. Tuy
nhiên, nếu những đã được trả trước, nó sẽ được trừ vào tiền thuê có liên quan.
Nhà
nước sẽ chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng và bồi thường cho người sử dụng đất
phải di dời khi việc thu hồi đất để sử dụng bởi các tổ chức và cá nhân nước
ngoài và người Việt Nam ở nước ngoài. nhà
đầu tư nước ngoài có thể nhập cuộc đàm phán trực tiếp với người sử dụng đất hiện
hành liên quan đến giải phóng mặt bằng và đền bù.
7. Bán căn hộ
Theo
luật, người mua tiềm năng của các dự án bất động sản bao gồm những điều sau
đây:
(A)
các cá nhân và tổ chức Việt địa phương;
(B)
Việt cư ở nước ngoài đáp ứng các yêu cầu pháp lý theo luật pháp để mua căn hộ /
nhà ở tại Việt Nam;
(C)
các cá nhân và các công ty nước ngoài cũng được phép mua căn hộ từ dự án nhà ở
tại Việt Nam. Các
hạng mục của người nước ngoài được phép mua căn hộ tại Việt Nam như sau:
(I)
người nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam hoặc đang nắm giữ vị trí quản
lý tại một công ty hoạt động tại Việt Nam;
(Ii)
người nước ngoài đã góp phần để Việt Nam và đóng góp đó đã được công nhận bởi
các Tổng thống, Thủ tướng Chính phủ Việt Nam;
(Iii)
người nước ngoài có trình độ đại học hoặc trình độ học vấn cao hơn và hiện đang
làm việc trong các lĩnh vực kinh tế-xã hội, và những người có kiến thức đặc
biệt mà Việt Nam cần;
(Iv) người
nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam;
(V)
công ty có vốn đầu tư nước ngoài hoạt động tại Việt Nam mà không phải là một
công ty kinh doanh bất động sản và có nhu cầu về nơi ăn nghỉ ở cho nhân viên của
mình.
cá
nhân nước ngoài được sở hữu căn hộ có thời hạn tối đa là 50 năm và công ty nước
ngoài được phép căn hộ riêng cho một hạn bằng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận
đầu tư.
8. Cho thuê nhà ở của người nước ngoài
Hiện
nay, không phải tất cả người nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài vào Việt Nam được
quyền thuê nhà ở hoặc căn hộ. Theo
Luật Nhà ở, chỉ sau có đủ điều kiện để thuê nhà ở tại Việt Nam:
(A)
Tổ chức, cá nhân được phép vào Việt Nam trong thời gian ít nhất là 03 tháng
liên tiếp nước ngoài;
(B)
Việt Nam định cư ở nước ngoài hiện đang cư trú tại Việt Nam và có nhu cầu thuê
nhà ở.